Vedlikehold

Blokkene i Østerås borettslag er fra sent 60-tall og har fortsatt kun naturlig ventilasjon, som vil si at luften skal trekkes ut av leiligheten uten bruk av vifter, men fra lufteventiler tilknyttet kjøkken og bad. I tillegg kommer lufteventiler mot yttervegg i alle rom, samt luftespalter i H-vinduene.

Hvis man fjerner eller blokkerer lufteventiler, forstyrres balansen i ventilasjonen, og luftfuktigheten i leiligheten kan bli feil. Da risikerer man råteskader på vinduer og vegger og økt risiko for helseplager på grunn av dårlig inneklima.

Denne typen skader på vegger og tak vil svært ofte måtte dekkes av beboer selv, ev. eget forsikringsselskap, fordi man ikke har tatt hensyn til konsekvensene av å endre forutsetningene et naturlig ventilasjonssystem er basert på.

ABBL´s tekniske avdeling kommer med følgende råd om sikring og bedring av inneklima:

• Stort sett skyldes råteskader på vegger og tak at man ikke har tilstrekkelig med oppvarming og lufting i rommet.
  ‍Tips: Sørg for både oppvarming og lufting i alle rom: Monter termostatstyrt panelovn under vinduer også i soverom man ønsker skal være kalde om natten, slik at det skjer en oppvarming av rommet deler av dagen, før ovnen skur seg av for natten.
• Avtrekksventiler (kjøkken og bad) skal stå åpne. Elektriske avtrekksvifter må altså kunne stå åpen også når de er avskrudd.
• Inntaksventiler skal stå åpne. Er det veldig kaldt så kan man justere noe med åpen/lukkket, men leiligheten må ikke være hermetisk lukket over tid!
• Husk at fuktig luft kan virke kaldere enn tørr luft.
• Sliter man mye med inneklima, kan man gå til innkjøp av en hygrostat. Denne vil gi en pekepinn på luftfuktigheten i leiligheten. Anbefalt RH (luftfuktighet) er mellom 20-40 % på sen høst, vinter og tidlig vår.

*Vaktmestertjenesten borettslaget benytter, skal sørge for å vedlikeholde de store grøntanleggene som tilhører borettslaget på oppdrag fra styret. De foretar gressklipping, beskjærer busker, feller skadede og døde trær, rydder og holder hele området i orden.
‍
* Ved blokkenes innganger og langs veggene kan det anlegges blomsterbed som beboerne kan beplante i fellesskap. Hver oppgang kan avtale hvilke planter og blomster som plantes, men kontakt gjerne styret for å planlegge en løsning og eventuelt søke om støtte til innkjøp av stauder eller andre flerårige planter (begrenset beløp). Det må ikke plantes busker slik at grener kommer nærmere veggen enn 50 cm.

* Beplantning av grøntarealer, utover forhage og langs vegger ved inngangspartier, skal avtales med styret. En hovedregel for grøntarealer er at vaktmester uhindret skal kunne klippe plenen.

Om forhagene:

* Andelseiere på bakkeplan med forhage, med eller uten platting, er selv ansvarlig for at dette private uteområdet stelles slik at det gode hovedinntrykket av hele uteområdet opprettholdes. Det innebærer å sørge for årlig stell av bed og beskjæring av hekk og busker foran egen leilighet.

* Plattingen kan fornyes ved behov, for andelseiers regning, men ikke gjøres større enn opprinnelig platting.

* Beplanting eller hekk horisontalt i forkant av platting er tillatt, men slik vegetasjon skal ikke være høyere enn 180 cm.
OBS: Det er IKKE lov å plante hekk eller busker/trær vertikalt mellom naboer på en slik måte at vegetasjonen går helt inn til husvegg. Dette fordi slik vegetasjon øker risiko for fuktskader på husvegg, og at rotter og mus kan klatre til etasjene over. Vi har også brannstiger på denne siden som må være fri for buskas i tilfellet brann og evakuering.

* Dersom man i stedet for hekk eller busker foran plattingen, heller ønsker å sette opp en le-vegg, et espalier eller et rekkverk på selve plattingen, vedtok styret i 2024 at følgende gjelder:

• det er tillatt med slike konstruksjoner i impregnert tremateriale, ikke i stål eller plast. Valgt løsning må monteres på eller tett inntil forhagens/plattingens ytterkant.
• en le-vegg eller et espalier, med max høyde 180 cm,‍ kan settes opp i halve forhagens/plattingens lengde  
• et lavt rekkverk med max høyde ca 100 cm kan settes opp i hele forhagens/plattingens lengde
  

Gesims, stålkonstruksjoner, dører mm er malt. Følgende fargekoder gjelder for Nordsjø maling:

• Farge: Rød (Mørk: NCS 4050R)/(Lys: Bergensrød - 2141 - NCS 4050 Y90R)
• Farge: Grønn (Mørk: NCS 7010 B90G)/(Lys: NCS 4010 B70G)
• Farge: Blå (Mørk: NCS 7010 R70B)/(Lys: NCS 4020 R70B)

Stålkonstruksjoner: mørk farge i Bengalakk base C. Balkonger: hvit Rescon C02 brems.

‍
Vinterhager/karnapper: Innvendig tak og vegger er malt med Nordsjø strie matt. Utvendig listverk males i rød, grønn eller blå mørk nyanse, se fargekoder over..

‍

Montering av markiser påvirker det visuelle inntrykk av fasader og fordrer spesielle hensyn. Festemetode, farger og mønster er bestemt og skal følges.

Det skal brukes en markiseduk i godkjente farger som samsvarer med hovedfarge på den enkelte blokk. Disse er: H590 - blå og hvitstripet, H700 - grønn og hvitstripet, H800 - rød og hvitstripet. Stripene skal ha en bredde på 10 cm. Det skal være rett kappe.

Ved montering gjelder:

• All montering må skje uten at det bores i stålkonstruksjoner
  ‍
• Boring i betong må skje på en slik måte at det ikke oppstår skader, f.eks. ved at vann eller
  fuktighet kan trenge inn på armeringsjern. Oppståtte skader må straks utbedres på en forsvarlig måte. Tilsvarende gjelder ved demontering av markiser.
  ‍
• Innfesting av markiser i fasaden skal skje med minimumsavstand 40 mm til fuge og slik at
  fugekryssene er synlige. Det må forbores hull i fasadeplater (Perstorp laminatplater) for feste i
  underliggende, trykkimpregnert spikerslag. Hullene må være 2 mm større i diameter enn
  skruene. Skruene må være syrefaste eller korrosjonsfri slik at rennemerker ikke oppstår på
  fasaden. Gummistoppskive anbefales mellom skrue og plate. Det må ikke festes markiser til
  vindusinnramming/smygbord.
  ‍
• All montering av markiser skjer på andelseiers regning og risiko. Aktuelle andelseiere er fullt ut
  ansvarlige for eventuelle skader på bygninger som oppstår på grunn av markiser.

Det er en forutsetning at ovenstående retningslinjer følges og aksepteres for at styret skal anse monterte markiser som godkjent.

Takrenner rengjøres høst og vår for å hindre gjentetting av nedløpsrør. Vasking av vinterhage utvendig en gang i året for å hindre bakterier å feste seg. Det må ikke fjernes jord i fremkant og på siden av vinterhagen.

Man kan beplante men ikke senke terrenghøyden rundt vinterhagen. Dette på grunn av at frost lettere trenger opp i gulvet noe som kan medføre hevelser av gulvet. Smør bevegelige deler i døren med fett (5-56 som kjøpes på bensinstasjoner).

I Ovenbakken må man ikke grave nærmere karnappet enn 50 cm pga isolasjonsplater som stikker ut fra veggen. Jorddekket over platene kan variere. Man må kontrollere dybden og platenes beliggenhet før graving og beplantning.

Rengjøring av Perstorp fasadeplater gjøres best med vann tilsatt rengjøringsmiddel (grønnsåpe). Flekker av maling, tjære, merkepenner og graffiti tas med rødsprit, aceton, bensin eller trikoloretylen etterfulgt av vasking med vann og såpe.

‍

Alle balkongsluk skal rengjøres 1 gang per år. Dette betyr at de som har trelemmer, gummifliser eller annet belegg på balkonggulvet, må ta disse opp hvert år og rengjøre under slik at sluk ikke tetter seg.‍

Legging av fliser på balkonggulv er ikke tillatt.

Ønsker man å dekke balkonggulvet med trelemmer eller annet, må styret kontaktes for godkjenning av type materiale man vil bruke. Det må ikke benyttes materiale som kan skade gulvbelegget. Andelseier kan bli holdt økonomisk ansvarlig dersom man ikke følger bestemte retningslinjer.

Espalierene kan kles inn men ikke økes i størrelse.Det er ikke tillatt å kle inn noe av stål eller plate- konstruksjonen som er satt opp mellom leilighetene. Det skal søkes styret før man går i gang med dette, og det er ikke tillatt med oppstart før man får skriftlig tilbake melding fra styret.

Det må også være enighet med naboen om dette.

Det er ikke tillatt å demontere fasadeplater eller på annen måte gjøre endringer på disse. Dette gjelder også plater benyttet på og mellom balkonger.

Det er ikke tillatt å endre/forstørre plattinger på bakkenivå. Alle plattinger skal være på linje i samme blokk (samme bygg nummer)

Eventuelle endringer skal forhåndsgodkjennes skriftlig fra styret.

Høyder på plantet hekk skal ikke overstige 180 cm.

Beboer er ansvarlig for alminnelig vedlikehold, slik dette er definert i borettslagsloven og spesifisert i vedtektene til Østerås borettslag (disse ligger under Praktisk info). En viktig presisering: Beboer har selv ansvar for reparasjon/utskifting av lås og låsemekanisme i ytterdører (inngangsdør og verandadør), samt i vinduer.

Vedlikehold og oppgradering av innvendige rør, elektrisk anlegg og våtromsarbeider skal utføres av autorisert håndverker og i henhold til gjeldende normer og standarder. Det skal foreligge attest på fagmessig utførelse og ferdigstillelse.

Fra §6 i Vedtektene for Østerås Borettslag:

• Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Andelseieren skal vedlikeholde slikt som vinduenes innside, innside av dører mot fellesareal, innside av balkongdør, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.
  ‍
• Innsiden av balkongene skal også vedlikeholdes av andelseieren. Andelseieren skal likevel ikke utføre større vedlikeholdsarbeider på balkongen. Dette påligger borettslaget. Andelseierens vedlikeholdsplikt omfatter ikke fasaden innenfor balkongen.
  
• Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon eller utskiftning av slikt som rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører og vinduer med karmer, men ikke utskiftning av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende vegg-konstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
  ‍

• Uavhengig av det som er nevnt ovenfor, har borettslaget ansvar for utskiftning av sluk, samt vedlikehold og utskiftning av sikringsskap. Dersom andelseier skal foreta slike tiltak på vegne av borettslaget, må det kun skje etter styrets godkjenning og instruks.
  ‍
• Ved styrets godkjennelse kan andelseier gjøre tiltak i leilighetens sikringsskap. Arbeidene må da utføres av autorisert El-installatør, og eier står selv ansvarlig. Det må dog ikke endres størrelse på hovedsikringen (overbelastningsvernet), som ikke kan være større enn dagens 2x32 A.
  Samsvarserklæring må foreligge ved slike arbeider.